2022-07-22 Atnaujinimo data: 2022-11-04
Spausdinti

Daugiabučių namų valdymas

[[#ex]]

Daugiabučių gyvenamųjų namų bendrojo naudojimo objektų administravimas

Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės valdymo būdą steigiant bendriją, valdymą, veiklą, reorganizavimą ir likvidavimą, bendrijai priklausančių butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų reglamentuoja Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas (toliau – Įstatymas).

Įstatymo 2 str. 7 dalyje nustatyta, kad „Daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrija – ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis juridinis asmuo, įsteigtas naudoti, valdyti, prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus arba juos sukurti bendrijos narių poreikiams, arba tenkinti kitus bendruosius poreikius.“ Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai. Viename pastate draudžiama steigti daugiau kaip vieną bendriją, išskyrus atvejus, kai pastato dalis turi atskirus inžinerinių tinklų įvadus ir autonomines inžinerines sistemas. Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas. Bendrijos steigiamasis susirinkimas turi patvirtinti bendrijos įstatus ir išrinkti bendrijos valdymo organą. Bendrijos valdymo organai yra valdyba ir (arba) bendrijos pirmininkas (taip pat gali būti renkami ir kiti organai). Bendrija įgyja civilines teises, prisiima civilines pareigas ir jas įgyvendina per savo valdymo organus. Bendrijos steigimo dokumentų atitiktį įstatymams tvirtina notaras.

Bendrija registruojama Juridinių asmenų registre. Prašymą įregistruoti bendriją Juridinių asmenų registre Juridinių asmenų registro tvarkytojui pateikia bendrijos pirmininkas (valdyba). Bendrija laikoma įsteigta ir įgyja juridinio asmens teises nuo įregistravimo Juridinių asmenų registre dienos. Išrašo iš Nekilnojamojo turto registro kopiją pateikti Telšių rajono savivaldybės administracijai.

Jungtinės veiklos sutartis

Kiek paprastesnis daugiabučio valdymo būdas nei bendrijos steigimas būtų jungtinės veiklos sutartis. Tai labai panašu į bendriją, pagrindinis skirtumas tik tas, kad nereikia steigti juridinio asmens, o tai, aišku, palengvina situaciją. Savininkai pasirašydami jungtinės veiklos sutartį visą valdymą atiduoda į fizinio asmens rankas, tačiau tas asmuo būtinai turi būti vienas iš savininkų. Išrinktajam tenka panaši atsakomybė kaip ir bendrijos pirmininkui.

Jungtinės veiklos sutartyje numatoma, kaip patalpų savininkai tvarkys bendrus reikalus, valdys ir prižiūrės daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektus. Jei sutarties formos reikalavimų nesilaikoma, sutartis negalioja. Tokia forma daugiausia taikytina tik nedideliems namams, kurių bendrasavininkiai įgalioja ką nors vieną atstovauti visiems ar pasirašyti sutartį dėl namui reikalingų paslaugų teikimo su kokia nors administruojančia įmone. Šis valdymo būdas turi šiek tiek rizikos, nes to vieno žmogaus vardu yra atidaroma banko sąskaita, jis valdo finansinius srautus – taigi čia irgi gali kilti nesklandumų. Vis dėlto, jungtinės veiklos sutartis gera išeitis namams, kuriuose yra iki 10 butų, jei jų daugiau – geriau rinktis bendriją.

Jungtinės veiklos sutartis teisės aktų nustatyta tvarka reikia įregistruoti Nekilnojamojo turto registre valstybės įmonėje Registrų centre ir jungtinės veiklos sutarčių bei išrašų iš Nekilnojamojo turto registro kopijas pateikti Telšių rajono savivaldybės administracijai.

Bendrojo naudojimo objektų administratorius

Jei savininkai neatlieka savo pareigos – patys nesirūpina savo daugiabučiu, t. y. nesteigia bendrijos ir neinicijuoja jungtinės veiklos sutarties, tada vadovaujantis įstatymais savivaldybė turi skirti administratorių.

Savivaldybės skiriamas administratorius yra kraštutinė priemonė, ja siekiama garantuoti tinkamą daugiabučio namo priežiūrą tol, kol savininkai nesiims jos organizuoti patys. Įstatymų nustatyta tvarka savininkų balsų dauguma visuotiniame susirinkime arba surengus apklausą, priimtas sprendimas bus pagrindas savivaldybei priimant sprendimus dėl administravimo skyrimo. Pastarąją valdymo formą pasirinkę daugiabučio gyventojai administratorių gali rinktis iš administruojančių įmonių sąrašo, kurį sudaro ir viešai skelbia Telšių rajono savivaldybė. Svarbiausia administratoriaus funkcija yra įtraukti savininkus į jų turto valdymą, nuolat informuoti juos apie realią turto būklę, įgyvendinti įsakymų ir kitų teisės aktų nustatytus privalomuosius reikalavimus, susijusius su bendrojo naudojimo objektų, taip pat įstatymų nustatyta tvarka daugiabučiam namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir kitokiu tvarkymu.

Visus būtinus klausimus administratorius turi spręsti visuotiniuose bendrasavininkių susirinkimuose.

Išlaidas, susijusias su administravimu, turės apmokėti butų ir kitų patalpų savininkai proporcingai jų daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje, kitaip sakant, patvirtintą administravimo tarifą (Eur/ m² ) pagal buto savininkui nuosavybės teise priklausantį plotą. Administratorius samdo įmones, kurios pagal sudarytas sąmatas suremontuoja pastatus. Remontui renkamos kaupiamosios lėšos. Daugiabučių namų gyventojai kiekvieną mėnesį administratoriui moka „Būsto“ mokesčius už suteiktas paslaugas. Administratorius privalo, pasibaigus kalendoriniams metams, pateikti ataskaitą apie kaupiamas lėšas, atliktus darbus ir pirkimus pateikti tvirtinti visuotiniame bendrasavininkių susirinkime. Svarbu tikrinti surinktų lėšų panaudojimą, kam ir kur jos panaudotos, paprašyti pateikti atliktų darbų aktus. Administratoriai atlieka nuolatinius pastatų konstrukcijų ir inžinerinių namų sistemų stebėjimus, pastebėtus defektus fiksuoja ir įrašo į namo techninės priežiūros žurnalus. Pasibaigus žiemai, sudaromos komisijos ir atliekamos namų konstrukcijų apžiūros, surašant namo apžiūros aktus. Jų pagrindu atliekami privalomieji remonto darbai. Administratoriai savo apyvartinių lėšų sąskaita padeda gyventojams atlikti darbus, kurie turi būti atliekami gyventojų lėšomis, išdėstydami mokėjimus keliems mėnesiams (pvz., įsirengiant šarvines įėjimo duris su kodinėmis spynomis, remontuojant stogus, dažant laiptines ir pan.). Administruojančios įmonės atlieka ir namų remonto darbus, sistemingai prižiūri bendrojo naudojimo namo konstrukcijas, kiekvienam namui pildo žurnalus, kuriuose nurodo trūkumus ir priemones tiems trūkumams pašalinti.

Didžiausias minusas daugiabučio savininkams, kad administratorius nėra pavaldus jiems. Daugiabučio administratorius dirba pagal Vyriausybės patvirtintus nuostatus, taip pagal kitus norminius dokumentus, reglamentuojančius pastatų ir jų inžinerinių sistemų naudojimą ir priežiūrą. Administravimas pasibaigia įregistravus daugiabučio namo savininkų bendriją ir jos įstatus arba sudarius patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartį, taip pat kitais Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nustatytais atvejais.

           Informacija apie bendrojo naudojimo objektų administratoriaus atrinkimo ir skyrimo tvarką

  • Butų ir kitų savininkų bendrojo naudojimo objektų administratoriaus veiklos, susijusios su administruojamu daugiabučiu namu veiklos ataskaita;
  • Bendrojo naudojimo objektų administratoriaus atrankos ir skyrimo tvarkos aprašas;
  • Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdiniai nuostatai;
  • Telšių rajono savivaldybės tarybos sprendimas dėl „Telšių rajono savivaldybės daugiabučių gyvenamųjų namų bendrojo naudojimo objektų maksimalių administravimo mokesčio tarifų apskaičiavimo tvarkos aprašo patvirtinimo“ pakeitimo;
  • Asmenų, pretenduojančių teikti Telšių rajono savivaldybės teritorijoje daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugas, sąrašas;

           Telšių rajono savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymai dėl daugiabučių gyvenamųjų namų  administratoriaus skyrimo

Kiti teisės aktai:

  • LR aplinkos ministro įsakymas dėl butų ir kitų patalpų savininkų balsavimo raštu, priimant sprendimus, tvarkos aprašo patvirtinimo;
  • Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo šaukimo, darbotvarkės ir priimtų sprendimų skelbimo tvarkos aprašas;
  • Privalomieji statinių (gyvenamųjų namų) naudojimo ir priežiūros reikalavimai (STR 1.12.05:2010);
  • Daugiabučio gyvenamojo namo ar kitos paskirties pastato bendrojo naudojimo objektų aprašas;
  • Statinių techninės priežiūros taisyklės, kvalifikaciniai reikalavimai statinių techniniams prižiūrėtojams, statinių techninės priežiūros dokumentų formos bei jų pildymo ir saugojimo tvarkos aprašas.

Asmenų, pretenduojančių teikti bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugas, sąrašas


Telšių rajono savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymai dėl daugiabučių gyvenamųjų namų administratoriaus skyrimo


Dėmesio!!! Svarbi informacija anksčiau įsteigtoms DNSB!

Informuojame, kad Lietuvos Respublikos daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo pakeitimo įstatymo (Žin. 2012-04-28, Nr. 50-2440) 3 straipsnis numato, jog iki šio įstatymo įsigaliojimo įsteigtos ir veikiančios daugiabučių namų savininkų bendrijos, gyvenamųjų namų statybos bendrijos, garažų statybos ir eksploatavimo bendrijos ir kiti juridiniai asmenys, įsteigti ir veikiantys pagal Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymą, savo įstatus turi suderinti su naujos redakcijos Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo reikalavimais.

Naujojoje įstatymo redakcijoje patikslinti bendrijų pirmininkų, valdybos, įgaliotinių darbo laikotarpis, kadencijų skaičius, visuotinio susirinkimo sprendimų priėmimo tvarka, reglamentuotos butų ir kitų patalpų savininkų teisės ir pareigos, ginčų nagrinėjimas.

Pakeisti bendrijos įstatai turi būti perregistruoti Juridinių asmenų registre. Bendrijos įstatai perregistruojami, kai Juridinių asmenų registro tvarkytojui pateikiamas prašymas ir visuotinio susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) protokolas dėl bendrijos įstatų keitimo. Pakeisti bendrijos įstatai įsigalioja nuo jų perregistravimo Juridinių asmenų registre dienos.


Dėl kaupiamųjų lėšų, skirtų daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektams atnaujinti

2015 m. balandžio 15 d. Vyriausybė patvirtino Aplinkos ministerijos parengtą Butų ir kitų patalpų savininkų lėšų, skiriamų namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus, kaupimo, dydžio apskaičiavimo, sukauptų lėšų apsaugos tvarkos aprašą.

Nors jau nuo 2001 m. galiojanti Civilinio kodekso nuostata įpareigoja butų ir kitų patalpų savininkus kaupti lėšas namui atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus, ligi šiol tai darė mažai savininkų. Nesant sukauptų lėšų, labai sudėtinga organizuoti namo remonto darbus. Už atliktus darbus reikia atsiskaityti iš karto, bet ne kiekvieno buto savininkas įstengia sumokėti didesnę sumą.

Šios lėšos pagal patvirtintąją tvarką turi būti kaupiamos, atsižvelgus į namo fizinę ir energinę būklę, konkretiems bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo (remonto) darbams, kuriuos reikia numatyti parengus ilgalaikį namo atnaujinimo planą. Šį planą ir pagal jį apskaičiuotą mėnesinės kaupiamosios įmokos dydį tvirtina butų ir kitų patalpų savininkai. Iki tol, kol bus parengtas ir patvirtintas ilgalaikis planas, o kartu su juo – mėnesinės kaupiamosios įmokos tarifas, apskaičiuojant mėnesinės kaupiamosios įmokos dydį taikomas šis minimalus kaupiamosios įmokos tarifas:

daugiabučiams namams, kurių naudingasis plotas iki 3 000 m2, – 0,05 Eur/m2/mėn.;

daugiabučiams namams, kurių naudingasis plotas 3 000 m2 ir daugiau, – 0,03 Eur/m2/mėn.

Kad būtų užtikrinta socialinė apsauga mažesnes pajamas turintiems gyventojams, nustatytas maksimalus mėnesinės kaupiamosios įmokos tarifas, siejant jį su minimalia mėnesio alga. Šiuo metu MMA – 300 Eur, todėl maksimalus mėnesinės kaupiamosios įmokos tarifas – 0,33 Eur/m2.

Kaupiamosios lėšos naudojamos ilgalaikiame plane numatytiems ir nenumatytiems darbams, kurie būtini pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus, finansuoti. Bendrojo naudojimo objektų valdytojas (bendrijos pirmininkas ar jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo, ar bendrojo naudojimo objektų administratorius) banke arba kitoje kredito įstaigoje atidaro atskirą patalpų savininkų kaupiamųjų lėšų sąskaitą. Banko sąskaitos sutartyje nurodoma, kad jis veikia atstovaudamas patalpų savininkams. Šioms sąskaitoms taikomas Indėlių draudimo įstatymas. 

Nuoroda į teisės aktą


Statinių (gyvenamųjų namų) techninė priežiūra

Statinio techninės priežiūros tikslas – užtikrinti Statybos įstatymo bei statybos techninių reglamentų nustatytus statinio esminius reikalavimus per visą statinio ekonomiškai pagrįstą naudojimo trukmę. 

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 42 straipsnio 1 dalies 3 punktu bei statybos techniniu reglamentu STR 1.12.08:2010 „Statinių naudojimo priežiūros tvarkos aprašas“ Telšių rajono savivaldybės administracija vykdo statinių naudojimo priežiūrą Telšių rajone.

Siekiant išvengti statinių griūčių ir užtikrinti, kad statiniai nekeltų pavojaus ar nebūtų padaryta žala žmonių sveikatai ir aplinkai, būtina tinkamai prižiūrėti statinius nuo jų pripažinimo tinkamais naudoti dienos iki statinio griovimo. 

Statinių techninės priežiūros organizavimas

Gyvenamųjų namų techninė priežiūra atliekama vadovaujantis statybos techniniu reglamentu STR 1.12.05:2002 ,,Gyvenamųjų namų naudojimo ir priežiūros privalomieji reikalavimai ir jų įgyvendinimo tvarka” (Žin., 2002, Nr. 81-3504) PRIDEDAMA.

Daugiabučių namų techninę priežiūrą gali organizuoti patys butų savininkai ūkio būdu arba sutarties pagrindu paskirdami namo techninį prižiūrėtoją. Daugiabučio gyvenamojo namo techninis prižiūrėtojas privalo turėti ne žemesnį kaip aukštesnįjį inžinerinį techninį išsilavinimą.

Gyvenamųjų namų techninę priežiūrą sudaro: 

  • nuolatinis statinio būklės stebėjimas (pagrindinių pastato konstrukcijų apžiūros, vykdomos ne rečiau kaip kartą per mėnesį);
  • kasmetinis namo atskirų jo konstrukcijų ir inžinerinės įrangos apžiūros, atliekamos pasibaigus ir prieš prasidedant žiemos sezonui;
  • Neeilinės apžiūros, atliekamos po stichinių nelaimių ir kitų reiškinių, sukėlusių pavojingas deformacijas.
  • statybiniai tyrinėjimai, jeigu jie reikalingi gyvenamojo namo ar atskirų jo dalių būklei nustatyti;
  • pastebėtų statinio būklės defektų šalinimas; 
  • Nuolatines namo apžiūras atlieka gyvenamojo namo techninis prižiūrėtojas. 
  • Kasmetines ir neeilines apžiūras atlieka specialistų grupė (komisija), kurios vadovas privalo turėti bet kurios statybos techninės veiklos pagrindinės srities vadovo atestatą.  
  • Nuolatiniai stebėjimai aprašomi statinio techninės priežiūros žurnale pažymint pastebėtus defektus ar pavojingas deformacijas arba tai, kad jų nerasta, numatomas priemones pastebėtiems defektams pašalinti. 
  • Kasmetinės ir neeilinės apžiūros aprašomos atitinkamos apžiūros akte ir įrašu statinio techninės priežiūros žurnale. 

Pagal apžiūrų rezultatus organizuojami ir vykdomi nuolatinės priežiūros darbai, sudaromi metiniai ir ilgalaikiai statinio ir jo inžinerinės įrangos privalomųjų remonto (ar rekonstrukcijos) darbų ir jų finansinio aprūpinimo planai.  

Daugiabučių namų techninės priežiūros pagrindinių darbų sąrašas

Daugiabučių namų techninės priežiūros pagrindiniams darbams priskiriami nuolatiniai daugiabučio namo (toliau – Namas) techninės priežiūros darbai ir organizacinės priemonės, susiję su Namo bendrojo naudojimo objektų būklės stebėjimu, vertinimu, atnaujinimo darbų planavimu, techninės priežiūros dokumentacijos tvarkymu, bendrųjų konstrukcijų ir inžinerinių sistemų techniniu aptarnavimu, saugaus naudojimo užtikrinimu ir Namo bendrojo naudojimo objektų smulkių defektų šalinimu, atliekant paprastojo remonto darbus, kurie nenumatyti metiniame ir/ar ilgalaikiame Namo bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbų plane, taip pat kiti darbai, būtini Namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimui. Pridedamas sąrašas.

Statinių techninės priežiūros dokumentai 

  • statinio techninis pasas arba apšildomų pastatų, kurių naudingasis plotas didesnis kaip 1000 kvadratinių metrų, – pastato techninis-energetinis pasas (Pridedama);
  • statinio techninės priežiūros žurnalas, kuriame registruojami statinio nuolatinio stebėjimo metu pastebėti konstrukcijų bei inžinerinės įrangos defektai ar deformacijos (arba tai, kad jų nerasta), taip pat periodinių ir specialiųjų apžiūrų aktų registravimo duomenys, nurodant jų atlikimo datą, vadovus, pastebėtus defektus ir priemones jiems pašalinti. Žurnale taip pat registruojami atliktų darbų aktai, fiksuojami įvykdyti remonto darbai (Pridedama);
  • statinio sezoninių (periodinių) apžiūrų aktas (Pridedama);
  • kiti Vyriausybės įgaliotų institucijų ar statinio naudotojo nustatyti statinio techninės priežiūros dokumentai.

Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų prašymas organizuoti daugiabučio namo ir kitų patalpų savininkų susirinkimą


Daugiabučių valdymo naujienos

[[#ex]]